こんにちは。まさかりです。
自分が始めた不動産投資に対する不信感が募り、ようやくちゃんと不動産投資について調べました。
そこで分かった大きな過ちとは。
第三話 金もないのに不動産投資はするな
毎月収入がプラスになる物件ではないとただの負債である
「毎月保険のように少額支払って～」
という前提がそもそもおかしいのです。(詳しくは第一話を見てね)
知っている方からすればありえない話でしょう。
ローンを払い終わるまで35年間利益が出ない物件とか。
恥ずかしながら、利回り を知ったのもこのタイミングです。このままでは30年以上負債となることが分かったので早く売却しようと思い、どうすれば高く売れるかを調べました。
不動産を高く売るには
投資用マンションの場合、一番高く売るなら
未入居、かつ、その物件に対する特段の契約がない
というのがベストです。物件に何のしがらみもないですからね。
次に、
管理委託のオーナーチェンジ
です。
入居者がいると物件の状態を確認できないため、未入居よりも安くなってしまいます。
ただし、それなりに良い家賃が設定されていれば高く売れることもあります。
そして最後、一番安く売るしかないのが
サブリース契約がついているオーナーチェンジ
です。
「サブリース契約を解除してから売ればいいじゃん」と、思うでしょう。
できないんです。簡単には。
これこそが、サブリース契約の最大にして最凶のデメリットだと私は思います。
サブリース契約の最凶のデメリット
賃貸物件に住む際に、賃貸借契約を締結したことがある人は、その契約書を見るとよいと思います。
賃貸借契約の解除について、
借主からの解除は、1か月前くらいに連絡すればできるが、
貸主からの解除は、少なくとも6カ月前、かつ、正当な事由がないといけない
という記載があるのではないでしょうか。
さらに、契約書に正当な事由があれば解除できると記載があっても、借主は解除を断れます。
当然といえば当然です。
ある日突然出ていけと言われて出ていかなければならないのであれば、安心して生活できません。
住んでいる人を守るために、このようなルールになっています。
それでもなお貸主から契約を解除してもらいたいのであれば、借主に納得してもらうためのお金を用意することがほとんどです。（賃料の6カ月分～12カ月分の支払いが多いようです。）
このルールが、物件の所有者（貸主）とサブリース会社（借主）にも当てはまります。
サブリース契約は、又貸しを許可した賃貸借契約ですから、
判例では、通常の賃貸借契約と同様にサブリース会社（借主）が守られる形になっています。
「賃料の6カ月～12カ月分支払えばいいじゃん」
優しいサブリース会社ならそれで解除してくれる場合もありますが、わざわざこちらに負動産を買わせるような会社です。
賃料の支払いで解除に応じないことも多いし、12カ月以上の金額を要求してくることもあります。
何より、ずっと利益を生み出してくれるバカを簡単に手放すはずありません。
しかも、貸主は個人の素人に対し、借主のサブリース会社は法律を熟知しています。
こういった契約解除を想定しています。
バカだからちゃんと読んでないサブリース契約書に、実はこれらのリスクについて書いてます。
私もバカだから読んでませんでした。
ゆえに、貸主からサブリース契約を解除することはかなり難しいです。
現実を知った私
サブリース付きで売却する場合の見積額ではローンを完済できず、人からお金を借りて払うなどしないと破産するしかない状態でした。
なので、難しいとわかっていても、
サブリースを解除したうえでオーナーチェンジで売却
を目指すことにしました。
サブリースの解除については、一人でサブリース会社とやりとりすることも考えましたが、まじめに対応してこない可能性があったので、「サブリース解約するよ」という不動産会社にお願いをしました。
次が最後です。
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